Документы

Порядок, в каком общество владельцев квартир принимает решения на общем собрании

Закон о квартирной собственности (далее – Закон) устанавливает порядок, с каком товарищество владельцев квартир принимает решения.
Закон предусматривает 3 способа, как можно принять решения товарищества, а именно:
1. общее собрание владельцев квартир;
2. путём анкетирования;
3. другим образом по взаимному соглашению.
Чтобы корректно оформить решающую часть, следует ответить на следующие вопросы:
1. Кто и какие конкретные действия должен выполнить?
2. Необходимо ли для выполнения действий финансирование?
3. Если финансирование необходимо, из каких источников оно будет взято (накопление или дополнительные платежи для владельцев квартир, другие варианты).

КАК ПРАВИЛЬНО СОЗВАТЬ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ – 4 ШАГА

В этом описании рассмотрено принятие решение товарищества на общем собрании владельцев квартир.

Если решение товарищества принято согласно требованиям Закона, то оно является обязывающим для всех. Условие только одно: чтобы «за» проголосовали владельцы квартир, которые представляют более половины имеющегося в доме количества единиц квартирной собственности, кроме оговоренных в Законе случаев, когда необходимо большее количество голосов, или когда необходимое большее количество голосов определило само товарищество владельцев квартир.
Закон предусматривает возможность решением суда признать решение товарищества не имеющим силу. Если решение товарищества признаётся не имеющим силу, то оно станет обязывающим только для тех, кто подписался за принятие решения, но не будет обязывающим для тех, кто не принимал участия в общем собрании.
Так как вопрос о признании решения товарищества не имеющим силу лежит в компетенции суда, следует понимать, какие основания суд посчитает достаточными, чтобы признать решение товарищества не имеющим силу.
Закон определяет, что имеется основание для признания решения товарищества не имеющим силу в случае, если решение или процедура его принятия противоречит положениям Закона. Поэтому важным условием является соблюдение процедуры принятия решения, а также соответствие решения положениям Закона.
Процедуру принятия решения товарищества в ходе общего собрания условно можно разделить на несколько этапов.

1. Созыв собрания (информирование владельцев квартир об общем собрании)

Процедуру созыва общего собрания следует соблюдать потому, что решения товарищества касается интересов всех владельцу квартир, и поэтому возможность участвовать в принятии решений товарищества необходимо предоставить так же всем владельцам квартир.
Инициатором созыва общего собрания может быть один или несколько владельцев квартир или управляющий (часть первая статьи 19 Закона). Из этого следует, что третьи лица, которые не являются владельцами квартир или управляющим, не имеют права созывать общее собрание, если только товарищество владельцев квартир не делегировало такие права третьим лицам. Фактически для владельца квартиры не является обязывающим приглашение на общее собрание, полученное от третьих лиц, которые не являются уполномоченными.
Закон определяет, что на общее собрание владельцев квартир письменно должен быть приглашён каждый владелец квартиры. Упомянутое означает то, что каждому владельцу квартиры письменное приглашение или должно быть вручено, или послано по почте, чтобы в случае необходимости можно было доказать, что письменное приглашение было вручено / послано.
В приглашении должно быть указано место проведения общего собрания, дата и время, а также рассматриваемые вопросы. А также важно, чтобы приглашение было выслано как минимум за неделю до даты проведения общего собрания.
Если приглашения высылаются по почте, то их следует высылать на декларированный адрес владельца квартиры или на другой адрес, указанный владельцем квартиры. Следует принимать во внимание, что не все владельцы квартир проживают в своих квартирах, многие их сдают в наём, поэтому существует возможность, что брошенное в почтовый ящик приглашение не будет получено и владелец останется не информированным об общем собрании.
Следует отметить, что товарищество владельце квартир может принять решение о другом порядке приглашения владельцев квартир на общее собрание, однако до того момента, пока такое решение не будет принято, следует действовать согласно установленному в Законе.
Товарищество, например, может принять решение, что приглашения высылаются на адреса электронной почты владельцев квартир. Однако следует учитывать, что пожилые люди нередко не пользуются интернетом, и поэтому следует предусмотреть, что владелец квартиры может написать заявление с указанием, на какой адрес – электронной почты или почтовый адрес, в последнем случае возможны два варианта: декларированный или фактический – следует высылать ему приглашение на общее собрание владельцев квартир.

2. Проведение общего собрания

Чтобы начать процесс принятия товариществом решений, следует выяснить, является ли общее собрание правомочным принимать решения.
Общее собрание правомочно принимать решения, если на нём представлено более половины от всего количества единиц квартирной собственности (часть третья статьи 19 Закона). Таким образом, чтобы констатировать этот факт, прежде всего следует выяснить, сколько всего единиц квартирной собственности имеется в доме. Об этом можно узнать, заглянув в раздел дома в земельной книге, воспользовавшись базой данных www.lursoft.lv или www.zemesgramata.lv . Просмотр данных земельной книги является платной услугой.
В состав товарищества владельцев квартир входят все владельцы квартирной собственности соответствующего жилого дома.
Одному лицу могут принадлежать несколько единиц квартирной собственности в соответствующем доме. Соответственно, сколько единиц квартирной собственности принадлежит одному лицу, столько голосов лицо имеет при голосовании за принимаемое решение товарищества. Существует исключение из этого случая: если владельцу квартирной собственности принадлежит более половины от всех имеющихся в жилом доме единиц квартирной собственности, то при голосовании ему принадлежат только 50 % от всех голосов владельцев квартир.
Следует обратить внимание на то, что в Законе упор делается на количество представленных единиц квартирной собственности, а не на количество владельцев квартир.
У одной квартирной собственности может быть несколько владельцев квартиры (два и больше), однако при принятии решения товарищества у этой квартирной собственности (у его представителя) будет один голос. Закон определяет, что коллективные собственники должны уполномочить одно лицо, которое будет представлять всех коллективных собственников.
Чтобы зафиксировать, сколько владельцев квартир прибыло, следует составить список регистрации участников общего собрания. При прибытии на место проведения общего собрания собственники квартир, по предъявлении удостоверяющего личность документа, должны зарегистрироваться в списке, в котором следует указать:
– имя, фамилию;
– персональный код;
– номер квартирной собственности, которую человек представляет;
– доверенность, если таковая есть (указывается доверенность или другие документы, например, для юридического лица – подтверждающую полномочия представителя справку из Регистра предприятий и т.д.; удостоверяющий полномочия документ или его копию следует приложить к протоколу о принятии решения);
– документ, удостоверяющий право собственности (выписка из раздела земельной книги, договор о покупке, вступившее в силу постановление суда и т.д.);
– подпись.
Указанные данные необходимы, чтобы можно было ясно и недвусмысленно идентифицировать лицо, которое участвует в общем собрании владельцев квартир, и чтобы можно было констатировать, имеет ли право лицо принимать участие в принятии решения товарищества. Следует выяснить, является ли лицо владельцем квартиры (путём проверки документов, удостоверяющих право собственности), и если лицо не является владельцем квартиры, то имеются ли у него полномочия представлять владельца квартиры.
После регистрации владельцев квартир, если представлено более половины из всего количества единиц квартирной собственности, общее собрание должно выбрать руководителя собрания и ведущего протокол (часть пятая статьи 19 Закона).
Из указанного следует, что ход проведения собрания следует фиксировать в протоколе, что обеспечивает ведущий протокол. Ведущий протокол общего собрания фиксирует порядок проведения общего собрания, рассматриваемые вопросы и сколько владельцев квартир голосуют «за» принятие каждого решения.

3. Принятие решения на общем собрании

При рассмотрении вопросов на общем собрании владельцев квартир следует определять, относится ли принятие решения по соответствующему конкретному вопросу к компетенции общего собрания владельцев квартир. Согласно части первой статьи 16 Закона, Товарищество владельцев квартир имеет право принимать решение по любому вопросу, который относится к существующей доле коллективной собственности.
Необходимо отметить, что из Закона следует, что голосовать можно «за» или «против», потому что считаются только голоса «за», и от их количества зависит, принято решение или не принято. Если владелец квартиры воздерживается от принятия решения, не участвует в голосовании и т.п., то это означает, что его голос не будет засчитан как голос «за», и вместе с тем такое выражение воли владельца квартиры следует рассматривать как голосование «против».
В соответствии с сутью рассматриваемого вопроса, чтобы решение было принято правовым образом, следует определить необходимое количество голосов «за», полученных от владельцев квартир, представляющих имеющиеся единицы квартирной собственности.
Минимальное количество голосов равно более чем половине от общего количества единиц квартирной собственности, иначе говоря, половина от количества имеющихся в доме единиц квартирной собственности + ещё 1 единица. Например, если в жилом доме насчитывается 100 единиц квартирной собственности и на общее собрание пришли 75 владельцев квартир, то для того, чтобы решение было принято, должны проголосовать «за» владельцы 51 единицы квартирной собственности.
Если решение принято необходимым количеством голосов «за», то решение товарищества является обязывающим как для тех, кто не принимал участие в общем собрании, так и для тех, кто проголосовал «против».
Часть пятая статьи 18 Закона определяет, что все решения, принятые товариществом владельцев квартир, оформляются в письменном виде, однако в Закон не содержит именно чётко установленных требований к оформлению протокола и решений.

4. Оформление протокола общего собрания

Закон предусматривает возможность для товарищества владельцев квартир самому определять, как оформлять решения и протоколы товарищества, однако большая часть товариществ жилых домов не определили указанного порядка.
Протоколы следует нумеровать, лучше всего вести нумерацию в рамках года, то есть протоколам общих собраний присваивается порядковый номер соответственно тому, каким по порядку является это общее собрание в течение соответствующего года.
В протоколе обязательно следует отображать количество голосов за каждое принятое решение. Принятые решения включаются в протокол. В конце протокола указывается, в какое время общее собрание завершилось, и протокол подписывается руководителем общего собрание и ведущим протокол.
Для общего собрания является полезным, если проекты принимаемых решений будут доступны заранее, чтобы владельцы квартир ясно видели и знали, за что им предстоит голосовать.
Решение состоит из текстовой части и решающей части, решения являются частью протокола.
В текстовой части решения указывается та информация, которая является основанием для принятия соответствующего решения.
Например, товарищество владельцев квартир желает заменить счётчики потребления воды, чтобы уменьшить разницу в учёте потребления воды. Тогда текстовой части можно указать, что в доме ежемесячно наблюдается большая разница в потреблении воды, которую можно уменьшить, произведя замену счётчиков потребления воды во всех квартирах. Можно привести какую-либо оценку действий, например, принять предложение некой фирмы по замене счётчиков потребления воды или поручить эту работу управляющему, и т.д.
После текстовой части указываются результаты голосования товарищества владельцев квартир, показывая, сколько владельцев квартир проголосовали «за» и «против».
Решающая часть решения очень существенна, ибо независимо от того, что указано в текстовой части, самой важной является решающая часть и голосование за неё. В решающей части решения следует указывать конкретные решения, так как общие решения выполнить невозможно.
Например, если товарищество уполномочивает какое-либо либо лицо, то следует указать, каков объём полномочий, кто именно наделяется полномочиями, предусматривается ли для уполномоченного лица за осуществление полномочий вознаграждение. Если вознаграждение предусматривается, то следует указать источник финансирования. Если принимается решение о проведении каких-либо ремонтных работ и о выборе определённой фирмы, то следует конкретно указать, какие ремонтные работы товарищество решает осуществить, какая фирма будет их выполнять и на какую сумму её будет поручено их выполнить, что поручается при этом сделать управляющему и из каких средств эти ремонтные работы будут оплачиваться. Если у жилого дома нет накоплений, то следует указать, какой платёж будет необходим от каждого владельца квартиры, чтобы покрыть расходы на предусмотренные ремонтные работы.

PILNVARA_doc

Protokols kopības sapulcei_doc

Protokols pilnvarotajam pārstāvim_doc

Reģistrācijas saraksts kopības sapulcei_doc

Uzaicinājums uz kopības sapulci_doc

background